أعاد حكم المحكمة الدستورية العليا، بعدم جواز تثبيت أجرة الأماكن المخصصة لغرض السكن، أزمة الإيجار القديم إلى دائرة الضوء، حيث يحل جزءًا مهمًا منها بإعادة التوازن والتقدير لممتلكات المواطنين بما لا يبخث قيمتها الإيجارية، ولا يمنع أصحابها من الاستثمار فيها.

وأكد الحكم عدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين «١ و٢» من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن، وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون. 

وقالت المحكمة الدستورية، فى حيثيات حكمها، إن «ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذى تحددت فيه يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية».

وتكتسب أزمة الإيجار القديم أهمية كبيرة نظرًا لما تشكله من كتلة كبيرة من الوحدات فى السوق العقارية المصرية، التى يتجاوز عددها ٣ ملايين وحدة للسكن والعمل، ويقع معظمها فى مناطق حضرية بنحو ٢.٧٩٢ مليون وحدة مقابل ٢٢٧.٤ ألف وحدة فى ريف الجمهورية.

وتبلغ أعداد الوحدات العادية للسكن المؤجرة بنظام الإيجار القديم نحو ٢.٨٧٨ مليون وحدة، أى أن الغالبية العظمى من وحدات الإيجار القديم هى لأغراض السكن بنسبة تجاوزت ٩٣٪، مقابل ١٤١.١ ألف وحدة للعمل، وفق آخر تعداد عام أجراه الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء.

«الدستور» ترصد أصداء هذا الحكم التاريخى وكيف تفاعلت معه الجهات المختلفة فى الدولة.

«النواب»: قانون جديد ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر.. والمجلس على مسافة واحدة بين الجميع

قال مجلس النواب، برئاسة المستشار الدكتور حنفى جبالى، إن المجلس تابع وبكل اهتمام حكم المحكمة الدستورية العليا، مشددًا على اهتمامه الخاص بالقوانين الاستثنائية التى تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والمعروفة بـ«قوانين الإيجار القديم»، باعتبارها تمس العديد من الأسر المصرية، خاصة أنه كانت هناك محاولات سابقة لتناولها، إلا أنها تعثرت لظروف عديدة.

وأضاف «النواب»، فى بيان، أن مكتب المجلس كلف لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير خلال دور الانعقاد العادى الرابع، بإعداد دراسة مستفيضة عن ملف قوانين «الإيجار القديم»، بما فى ذلك تقييم أثرها التشريعى، على أن يتم ذلك وفق محددات أقرها المكتب من أهمها: دراسة الخلفية التاريخية للتشريعات الخاصة، وكذلك الاطلاع على جميع أحكام المحكمة الدستورية العليا المتعلقة بهذا الشأن، مع دراسة وتحليل كل البيانات الإحصائية التى تسهم فى وضع صياغة تضمن التوصل إلى أفضل البدائل الممكنة التى تتوافق مع المعايير الدولية والدستورية بشأن الحق فى المسكن الملائم والعدالة الاجتماعية.

وأشار إلى أن لجنة الإسكان أعدت تقريرًا مبدئيًا عن الموضوع المشار إليه، بذات الضوابط والمحددات التى أقرها مكتب المجلس فى هذا الشأن، ومن المقرر عرضه على المجلس خلال الجلسات العامة المقبلة.

وقال المجلس إنه الحارس الأمين على حقوق الشعب، وسيواصل مناقشة القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن، والتعديلات التشريعية اللازمة لتنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا المشار إليه؛ بروح من التوازن والعدالة، ملتزمًا بحماية مصالح جميع الأطراف دون تغليب مصلحة طرف على حساب طرف آخر، مضيفًا أن الأمر لا يتعلق فقط بضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، بل بخلق بيئة قانونية تعزز من الاستقرار الاجتماعى، وتدعم النسيج المجتمعى.

من جانبه، رأى النائب أحمد السجينى، رئيس لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب، أن حكم المحكمة الدستورية العليا تاريخى وملزم ويستحق الإشادة، خاصة أنه رفع الحرج عن الجميع، ووضع المالك والمستأجر أمام حالة مرضية للطرفين.

وكشف «السجينى» عن أن هناك تقريرًا جاهزًا بالفعل بشأن ملف قوانين «الإيجار القديم»، بما فى ذلك تقييم أثرها التشريعى، تم إعداده من قبل مجموعة عمل تم تشكيلها بين الحكومة والبرلمان خلال السنوات الماضية، وضمت رئيسى لجنة الإدارة المحلية ورئيس لجنة الإسكان آنذاك، التى وصلت لتفاهمات طيبة بشأن تصور جديد لمسودة مشروع قانون ضمت أفكارًا مختلفة.

وقال إن الأمر سيخرج بتوازن، خاصة أن المجلس يقف على مسافة واحدة بين طرفى الانتفاع، ويحرص على تحقيق حقوق الملاك مع الحفاظ على السلم الاجتماعى، منوهًا بأنه سيتم وضع دراسة مستفيضة للحيثيات وبناء عليه سيتم العمل على التشريع.

وتابع: «النهج الرئيسى هو أن ما لا يدرك كله لا يترك كله.. أما التساؤلات حول مبدأ امتداد العقود فهذا الأمر محسوم ومقيد بحكم سابق للمحكمة الدستورية، تحدد فيه فئات المستفيدين بالامتداد».

أما النائب محمد عطية الفيومى، رئيس لجنة الإسكان بالمجلس، فقال إن قانون الإيجار القديم لا بد أن يصدر بالدورة البرلمانية الحالية، وإلا لن يصدر، مشددًا على أنه تم توضيح كل التفاصيل بشأن القانون، وما تم هو استجابة لتوجيهات الرئيس السيسى لحل الأزمة.

وأضاف أنه سيتم اتباع أفضل نظام فيما يخص قانون الإيجار القديم، وحكم المحكمة الدستورية سهل الطريق لتطبيقه ووضع محددات، لافتًا إلى أن الحكم بشأن عدم دستورية تثبيت قيمة الإيجار القديم يخص القطاع السكنى فقط ولا يخص القطاعات الأخرى.

وقال إن الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا ملزم لكل مؤسسات الدولة، لافتًا إلى أن لجنة الإسكان بالبرلمان ستدرس فى الفترة المقبلة حيثيات الحكم، وفى ضوء ذلك ستتخذ خطواتها من أجل وضع تشريع قانونى لحل أزمة الإيجار القديم ككل.

وأكد أن المجلس حريص كل الحرص على أن يكون هناك قانون متوازن بشأن الإيجار القديم، ويحل مشكلات «المالك والمستأجر»، ويحقق العدالة بين الطرفين، مشيرًا إلى أن اللجنة أصدرت عددًا من التوصيات بشأن القانون، يتمثل فى ضرورة تنفيذ التكليفات الرئاسية بتعديل القوانين التى تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بهدف إقامة التوازن الذى غاب عن تلك العلاقة التعاقدية لعقود طويلة فى الحقوق والالتزامات.

وفى السياق ذاته، قال النائب رحمى بكير، عضو لجنة الإسكان، إن الحكم مهم، وينهى فصلًا كبيرًا من الجدل بين الملاك والمسـتأجرين، مشيرًا إلى أن مجلس النواب بالفعل سبق وناقش تعديل قانون الإيجار القديم، إلا أن المجلس تريث فى إصداره لتكون هناك مهلة أمام المواطنين لتوفيق أوضاعهم، لافتًا إلى أن الحكم فى صالح الجميع، لأن ثبات القيمة الإيجارية التى لا تتلاءم مع قيمة العقار، تسببت فى أضرار كبيرة للملاك فى ظل التضخم وارتفاع الأسعار والظروف المعيشية للملاك.

وأضاف: «سندرس فى لجنة الإسكان الحكم بشكل دقيق وحيثياته، كما سندرس القانون دراسة مستفيضة ليمكن إصدار قانون متوازن يوائم بين المالك والمسـتأجر»، لافتًا إلى أن اللجنة ستراجع مشروع القانون المقدم من الحكومة منذ الفصل التشريعى الأسبق، بحيث يصدر تعديل للفقرة الأولى من المادتين الأولى والثانية فى القانون الصادر عام ١٩٨١، أو تعديل القانون ككل بعد بحث حيثيات حكم المحكمة الدستورية، على أن يقره المجلس قبيل انتهاء دور الانعقاد الخامس والأخير من المجلس.

وأكد أن المجلس حريص على إصدار قانون متوازن ومنصف ومتوافق مع الدستور، ويحل النزاع بين الطرفين، مشيرًا إلى أهمية أن تحدد القيمة الإيجارية بنظرة شمولية، بحيث تزداد بقيمة جيدة ليتحقق العدل.

رابطة المستأجرين:الحكم لم يتطرق لطرد السكان من قريب أو بعيد.. وننتظر زيادة الإيجار تدريجيًا

رأى ميشيل حليم، المستشار القانونى لرابطة مستأجرى الإيجار القديم، أن الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا جاء فى صالح المستأجرين، لأنه لم يتطرق من قريب أو بعيد لمسألة الطرد، فالمحكمة الدستورية تعرضت للأجرة فقط، دون التعرض لامتداد أو إنهاء العلاقة الإيجارية.

وأوضح أن هذا الحكم تعرض للأغراض السكنية فقط، ولم يتعرض إلى التجارية، لأنه اختص بإلغاء المادتين ١ و٢ من الفقرة الأولى لقانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١، موضحًا أن عدم التعرض للأغراض التجارية سببه أن القانون ينص على زيادة سنوية بنسبة ٧٪ فيها، وبالتالى ليست هناك حاجة لتعديلها.

وأشار إلى أن المادتين ١ و٢ تتحدثان عن تثبيت العلاقة الإيجارية، والمحكمة الدستورية أوضحت أن استمرارها لا يتفق مع حالة التضخم التى تعيشها البلاد، وبالتالى سيحدث توازن فى القيمة الإيجارية فقط بين المالك والمستأجر.

وأكد: «لن نسمع فى الفترة المقبلة، بعد هذا الحكم، عن أى قوانين تتحدث عن طرد المستأجرين من وحداتهم السكنية، أو إنهاء العلاقة الإيجارية كما كان يريد بعض النواب».

وفيما يتعلق بتحديد القيمة الإيجارية الجديدة، قال إن المحكمة الدستورية أوصت بتحقيق التوازن فى تحديد القيمة الجديدة، وقد يكون ذلك طبقًا للمنطقة السكنية وحالة المبنى نفسه، ووضع حالة التضخم فى الاعتبار، مؤكدًا أن الزيادة فى القيمة الإيجارية ستحدث تدريجيًا وليست بشكل فورى، إذ لا تجوز زيادة الإيجار من ٥ جنيهات إلى ١٠٠٠ جنيه دفعة واحدة، بل يجب أن تتم الزيادة بشكل تدريجى، مع مراعاة حالة التضخم التى تؤثر على الجميع.

وتوقع أن تكون الزيادة بنفس الشكل الذى حدث فى حالات الأشخاص الاعتبارية خلال الفترة الانتقالية بشكل تدريجى، التى جرى تقديرها بـ٥ سنوات، إذ زادت القيمة الإيجارية ٥ أضعاف ثم بنسبة ١٥٪ سنويًا، وأصبحت عادلة بعد انتهاء الخمس سنوات، بحيث لا يستغل المالك احتياج المستأجر ويضغط عليه، ولا يضيع حق المالك فى القيمة الإيجارية الخاصة بوحدته طبقًا للتضخم.

جمعية «المضارين»: نطالب بتطبيق «العرض والطلب» لضبط القيمة الإيجارية

رأى أحمد البحيرى، مستشار جمعية «المضارين من الإيجار القديم»، أن حكم المحكمة الدستورية يعد بمثابة مسمار فى نعش قانون الإيجار القديم، وهو خطوة نحو تحقيق العدالة بين الملاك والمستأجرين، وبهذا الحكم رفع الحرج عن الحكومة ومجلس النواب، مشيرًا إلى أهمية الإسراع بتنفيذ حكم المحكمة الدستورية.

وأضاف «البحيرى»: «يجب أن يترك تحديد قيمة الإيجار أو مدته لسياسة العرض والطلب، فلو كثر المعروض قلت القيمة والعكس صحيح»، مشيرًا إلى أن الحكومة تبذل مجهودًا كبيرًا لمواجهة المغالاة فى الإيجارات بطرح وحدات سكنية بأسعار مخفضة، مثلما تتدخل لخفض أسعار السلع.

ولفت إلى أنه فى حالة إلغاء قانون الإيجار القديم، ستدخل لخزينة الدولة مبالغ ضخمة حصيلة رفع القيمة الإيجارية لعقارات الأوقاف، مطالبًا بإلغاء قانون الإيجار القديم، وعدم الاكتفاء بتعديل المادة غير الدستورية، مؤكدًا أن هناك إيجارات قيمتها جنيهات قليلة، وإذا عدل البرلمان المادة بزيادة القيمة الإيجارية عشرة أضعاف أو عشرين مثلًا، فإن قيمة الزيادة لن تمثل القيمة الفعلية للعقار.

وشدد على ضرورة أن تحدد القيمة الإيجار بالقيمة الفعلية للعقار، بحيث تتحقق العدالة بين الملاك والمستأجرين.

قانونيون:«الدستورية العليا» أنصفت ملاك العقارات وتركت متسعًا للسلطة التشريعية حتى تُصدر قانونًا بديلًا ينظم الأوضاع

شدد الدكتور الخطيب محمد، الخبير القانونى، على أن مشكلة العقود الخاضعة لقانون الإيجار القديم مشكلة مجتمعية خطيرة للمؤجرين والمستأجرين على حد السواء.

وأوضح «محمد»: «القانون القديم يهدر حقوق الملاك فى استغلال أملاكهم والاستفادة منها، وبذلك تصبح الأملاك مثل الوقف، فى المقابل توجد ملايين المستأجرين يقيمون فى وحدات مؤجرة بعقود تخضع لقانون الإيجار القديم، وأى تعديل فى هذا القانون سيسبب أزمة كبيرة لهم».

وتابع: «هذا الحكم جاء منصفًا، ولو بشكل جزئى لملاك العقارات المؤجرة بعقود خاضعة لقانون الإيجار القديم، الذى ينص على تثبيت القيمة الإيجارية»، مشيرًا إلى أن المحكمة الدستورية عملت بالرخصة المخولة لها فى تحديد تاريخ سريان الحكم؛ إذ حددت اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى الحالى لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر الحكم، وهذا أمر طبيعى؛ فعندما يصدر حكم بعدم دستورية نص قانونى معين لا بد من أن تصدر السلطة التشريعية قانونًا بديلًا ينظم هذه المسألة، ويضع الضوابط لها حتى لا يكون هناك فراغ تشريعى.

وقال: «المحكمة الدستورية أعطت فرصة للسلطة التشريعية متمثلة فى مجلس النواب، لكى يقوم بدوره ويصدر تشريعًا ينظم كيفية زيادة القيمة الإيجارية، ونسب وضوابط هذه الزيادات، وقد سبق أن أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمها فى غضون عام ٢٠١٨ فى الدعوى رقم ١١ لسنة ٢٣ قضائية دستورية، والذى انتهى إلى أمرين».

وتابع: «الأمر الأول عدم دستورية الفقرة الأولى من المادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة (لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد)، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى، والثانى تحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره». من جهته، قال أحمد سعيد، محام، إن قرار المحكمة الدستورية العليا حقق العدالة الاجتماعية خاصة لملاك العقارات القديمة فى الأماكن الحيوية، لافتًا إلى أن «القانون القديم كان ينص على أنه منذ تاريخ عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر ستظل القيمة الإيجارية ثابتة ما لم يصدر قانون جديد ينص على وجود زيادة».